Ante el batiburrillo de ideas, normas, leyes e intereses tanto de propietarios, inquilinos, políticos e inmobiliarias, el sector necesita una ley transparente que contemple la mayoría de supuestos que se puedan dar en la practica y que proteja básicamente los intereses de propietarios e inquilinos.

Cuando alguien compra o hereda una vivienda y tiene la intención de ponerla en alquiler, su objetivo es obtener una rentabilidad, eso es una verdad incuestionable.

En la actualidad y en el Mercado Inmobiliario del alquiler, vale todo, alquiler de infraviviendas a precios desorbitados o con unas condiciones de habitabilidad nulas, hasta viviendas con unas condiciones standard razonables. ¿Cómo solucionar este problema, intentando satisfacer a todos y partiendo de la base de lo que buscan las partes implicadas?

Los propietarios buscan rentabilidad, tranquilidad y seguridad jurídica; los inquilinos buscan precios asequibles y viviendas en condiciones de habitabilidad y seguridad jurídica: las Agencias Inmobiliarias buscan generar ingresos por el tiempo dedicado y seguridad jurídica...

Con estas premisas se debería articular una ley que protegiera las rentabilidades de los propietarios que a su vez protegiera los intereses de los inquilinos, que reconociera la labor de los intermediarios y sus honorarios y que diera seguridad jurídica a todas las partes.

Rentabilidades de los propietarios

Para calcular cuál es la inversión que un propietario hace en la compra de una vivienda para alquilar se deberían tener en cuenta 2 factores fundamentales:

1)      * El precio que el propietario declara haber pagado por el inmueble.

2)      * El valor de mercado que la propiedad tiene periódicamente cada 5 años desde su adquisición. (Tasación efectuada por profesional independiente o valor fiscal que la administración asigna).

Precios para los inquilinos

Una vez calculado el precio del alquiler de la vivienda, la administración debería “ayudar” a los inquilinos con aquellos importes que superasen el 35 % de endeudamiento sobre los ingresos netos, con un máximo de hasta el 25% del importe del alquiler, mediante ayudas o desgravaciones fiscales en la declaración de la renta.

1)      Ejemplo, Matrimonio con ingresos de 1.700 €, encuentran alquiler de 700 €

35% de 1.700.- = 595 €, esta sería la capacidad de endeudamiento

Diferencia entre alquiler y capacidad de endeudamiento 700 – 595 = 105 €

En la Declaración de la Renta se incluirá este importe o bien para deducir en caso de que la declaración salga a pagar o bien a incrementar la cantidad a devolver

Importe a deducir en la Declaración de la Renta 105 x 12 meses = 1.260.- €

Podría darse el caso de que la declaración saliera a pagar y un vez restada esta cantidad cambiara el signo y el resultado fuera a devolver.

Honorarios para las Agencias Inmobiliarias

Hay que tener en cuenta que los contratos de Alquiler se firman a 5 años con renovaciones anuales (tacitas).

Las agencias no solo anuncian las propiedades en Alquiler y las visitan con los posibles interesados, el trabajo de las agencias es de mucho más calado.

* Filtran a los clientes para comprobar la capacidad de repago del mismo.

* Confeccionan el correspondiente Contrato de Alquiler en coordinación con profesionales del Derecho.

* Intermedian entre propietario e inquilino en todas aquellas disputas o conflictos que pueden surgir en la interpretación del contrato.

* A instancias de Propietario o inquilino, buscan soluciones a cualquier problema que pueda tener la vivienda.

Si ponemos como ejemplo el supuesto anterior de un alquiler de 700€/mes por 5 años, el importe bruto generado para el propietario seria 42.000.- €.

Si los honorarios que puede percibir una Agencia en este mismo supuesto son 700.-€, por una sola vez, la rentabilidad que obtiene la Agencia seria de un 1,66%, importe que no cubre la inversión en tiempo que hace el profesional y que según ratios debería estar en el 5%.

Seguridad Jurídica para todas las partes

La Administración competente en la materia, debería promulgar una ley que articule todo lo anteriormente referido, implementar un registro general de alquileres a nivel nacional o a nivel de comunidad autónoma para reforzar la seguridad jurídica de todos y cada uno de los contratos inscritos, independientemente de que estos tengan la obligación de recoger con absoluta transparencia todas y cada una de las cláusulas.

Además, y para evitar situaciones incomodas o de tensión serán de obligada contratación los correspondientes seguros de hogar y de protección de pagos, por parte de los propietarios.

Como punto prioritario, dicha ley debería también recoger como resolver de una forma nítida las situaciones de impago como medida de protección a los propietarios y dar cobertura habitacional a los inquilinos que no pudieran asumir el correspondiente pago del alquiler.