Para determinar el destino de los espacios interiores cuando compramos nuestro inmueble y cumplir con las obligaciones que las normas nos imponen, es preciso que la comunidad de propietarios adopte acuerdos en Junta de Propietarios, siendo la convocatoria la llamada que se hace a la totalidad de propietarios para reunirse y adoptar acuerdos en el seno de una junta que debe ser debidamente convocada cumpliendo con unas formalidades legales.                                              

  La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece cuál debe ser su contenido: determinación del lugar, hora (en primera y segunda convocatoria – debiendo mediar entre ellos un plazo de al menos 30 minutos-), listado de propietarios que no se encuentran al corriente de pago al envío de la convocatoria y el orden del día.

¿Quién puede realizar esta convocatoria?                                                                                               

El presidente de la Comunidad tiene la obligación de convocar anualmente la Junta General Ordinaria para aprobar las cuentas del ejercicio anterior, así como para aprobar los presupuestos del siguiente año y renovar los cargos de la Junta directiva.                  Además de lo anterior se deben incluir en la orden del día los puntos a debatir según las peticiones de los propietarios de la comunidad. Para que la convocatoria sea legal se debe hacer con una antelación de 6 días y enviar toda la documentación necesaria para que los propietarios puedan analizarla antes de aprobarla.                                                                                    

Para el resto de los asuntos que no se hayan incluido en la Junta General Ordinaria y que se tengan que tratar en la comunidad, “podrá reunirse tantas veces como lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos un 25% de las cuotas de participación”. Estas juntas tendrán carácter extraordinario y el único preaviso mínimo que se exige es el indispensable para que llegue a conocimiento de todos los propietarios.

¿Se puede realizar la convocatoria directamente por el 25% de propietarios o coeficientes?  

Si  el 25% de los propietarios solicitan al presidente la celebración de una junta extraordinaria con indicación de los asuntos que quieren tratarse y éste niega su convocatoria o no se pronuncia al respecto, transcurrido un tiempo prudencial (que estimamos razonable en 15 días, salvo que la propia situación no admita tal demora), quedarán habilitados para requerir al administrador de la comunidad para que envíe a la totalidad de propietarios la convocatoria, debiendo éste dar cumplimiento a tal petición.

¿Se puede desconvocar una Junta de Propietarios?                                                                    

Una vez enviada la convocatoria, todos los propietarios están llamados a concurrir en el día, hora y lugar indicado en la misma, por lo que se plantea en qué casos se puede realizar una desconvocatoria. Habida cuenta que la convocatoria se hace por la necesidad de adoptar acuerdos, deben concurrir varios supuestos para que la desconvocatoria se entienda válida: que haya causa justificada que motive la necesidad y que se haga al menos con la misma antelación de tiempo que exige la ley para realizar la convocatoria. De no hacerse así, podría dar lugar a situaciones como que dos propietarios no avisados con suficiente antelación, acudieran a la junta convocada, celebrasen la misma y adoptasen acuerdos que serían vinculantes para la totalidad de propietarios.

¿Una vez enviada la convocatoria, pueden añadirse más puntos al orden del día?          

La respuesta es NO.       

Hay situaciones en las que un propietario recibe la convocatoria para una junta y es en ese momento cuando recuerda que quiere hacer alguna obra o reparación que precisa autorización de la comunidad, por lo que rápidamente acude al presidente o al administrador para exigir que se incluya ese punto del orden del día en la citada junta. La convocatoria es única y no puede ser modificada, por lo que para que la petición del propietario prospere sería preciso desconvocar en los términos indicados anteriormente y realizar una nueva convocatoria. Si no concurriesen los requisitos para poder desconvocar e incluir este punto, su petición será anotada e incluida dentro de la convocatoria de la próxima junta que celebre la comunidad.

Lectura y aprobación del acta anterior y Ruegos y Preguntas                                                  

Es costumbre en algunas comunidades incluir al inicio de la convocatoria el punto “Lectura y aprobación del acta anterior”, si bien legalmente no es necesario ni surtirá ningún efecto, ya que los acuerdos son ejecutivos desde su adopción y no desde la aprobación del acta, que deviene firme por el transcurso del tiempo.                                                                                             

Como excepción a esta regla general, lo que sí deberá ser incluido es la subsanación de la misma cuando se hayan realizado modificaciones con posterioridad a su envío, debiendo la junta ratificar dicha modificación.

Por otro lado, hay propietarios que entienden que el punto de Ruegos y Preguntas es una especie de “cajón desastre” en el que poder abordar cualquier punto no incluido en el orden del día de esa convocatoria, por lo que es muy importante matizar que en este punto no se pueden adoptar acuerdos y solamente cabe ceñirse a hacer ruegos y preguntas, ya que cualquier acuerdo que no haya sido incluido en la orden del día y que se adopte bajo este punto (Ruegos y Preguntas) es nulo de pleno derecho.