La exención por reinversión en vivienda habitual es un beneficio fiscal muy utilizado por los contribuyentes en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Este beneficio permite declarar exenta la ganancia patrimonial obtenida al vender una vivienda habitual, siempre y cuando el importe obtenido se reinvierta en la compra de una nueva vivienda teniendo en cuenta que al menos se ha debido ser propietario de pleno derecho durante un periodo de 3 años (empadronado) en la vivienda que se vende y al menos residir 1 año(empadronado) en la nueva vivienda que se adquiere.                                                               

Sin embargo, es importante destacar que hay algunos supuestos que pueden generar diferencia de con la Agencia Tributaria y que imposibiliten que los contribuyentes apliquen esta exención:                                                                                                                                                      

Alquiler con opción a compra

Un alquiler con opción a compra no genera un título de propiedad para el inquilino, por lo que, aun habiendo estado empadronado en dicha vivienda decide comprarla para posteriormente venderla, el tiempo en el que ha estado como inquilino no computa a efectos de exención para la Agencia Tributaria.

Transmisión de vivienda de la que solo se es nudo propietario

Si un contribuyente transmite una vivienda de la que solo es nudo propietario (sin tener el pleno dominio), no podrá aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual. “De poco le servirá al contribuyente acreditar que ha residido en la vivienda durante más de tres años. Y es que el problema para la Agencia Tributaria es la falta de título suficiente para que la vivienda se considere la habitual. Así, no basta con ser nudo propietario, sino que hay que ostentar la plena propiedad del inmueble”.

Vivienda habitada durante menos de tres años por ruptura de pareja de hecho

Además, en casos de ruptura de una pareja de hecho que compartía una vivienda, la Agencia Tributaria no considera automáticamente que la vivienda sea habitual, y la exención podría no aplicarse. Sin embargo, si se puede demostrar que la ruptura de la pareja de hecho hizo imposible la continuidad de la vivienda como habitual, se podría mantener la exención. Así lo ha declarado recientemente la Dirección General de Tributos.

Excepciones en el plazo de tres años para considerar que la vivienda es habitual

Es importante recordar que el Reglamento del IRPF en su artículo 41bis, apartado 1, admite excepciones al requisito de tres años de residencia efectiva en la vivienda habitual en casos de fallecimiento del contribuyente o situaciones similares, como matrimonio, separación, traslado laboral u obtención del primer empleo. En estas circunstancias, la Agencia Tributaria contempla la posibilidad de que la vivienda puede considerarse habitual a pesar de no haberse residido en ella durante tres años completos.