Con las actuales cifras en las que las administraciones determinan el precio final de una vivienda de este tipo, la construcción de las mismas no es viable.

 A continuación, efectuamos un supuesto de los costes que conllevarían la construcción de VPO incluyendo todos los paramentos que inciden en el coste final de las mismas.

Supongamos la construcción de 200 viviendas de VPO con una media de 80 m2 cada una.

Ante todo, debemos atenernos a las siguientes pautas:

El terreno debe estar libre de cargas y gravámenes.

Debemos tener en cuenta el coeficiente de edificabilidad, es decir el total de m2 que se pueden construir, esto nos dará el número total de viviendas y las dimensiones de la parcela que necesitamos para poder construir las 200 viviendas.

En el caso de construcciones de VPO las administraciones suelen ser menos restrictivas en dichos coeficientes Una vez conseguida la parcela de las dimensiones adecuadas, debemos contratar los servicios de un arquitecto para que redacte un proyecto y lleve la dirección de obra, además también debemos contratar los servicios de un aparejador.

Una vez redactado el proyecto de urbanización y obra nueva debemos presentarlo en el Ayuntamiento y solicitar la licencia de obra, esta no la concederán o estará condicionada a que se haya redactado y ejecutado el proyecto de urbanización (Viales, aceras, farolas, Alcantarillado, canalizaciones de luz, agua, telefonía, gas, iluminación, así como el correspondiente, transformador de luz en caso de que fuera necesario para abastecer a las viviendas).

Retomamos el ejemplo una vez comprobado que la parcela no tiene ninguna carga y para la construcción de VPO las ad ministraciones suelen conceder un coeficiente de 0,50 m2/m2 de suelo.

Teniendo en cuenta que queremos edificar 200 viviendas de 80 m2 útiles cada una, y teniendo en cuenta que una vivienda de 80 m2 tendrá aproximadamente una superficie construida de 90 m2, necesitaríamos una parcela de un mínimo de 36.000.- m2.

90 x 200 = 18.000 m2 construidos

36.000.- € x 0,50% coeficiente edificabilidad= 18.000.- € construibles.

A continuación, detallamos los costes aproximados y necesarios para afrontar este proyecto

Repercutiendo por m2 de construcción dichos costes

Compra Terreno …………………………………………………………………………….….    250.-€

Redacción proyecto, dirección obra, fin obra, Colegio Arquitectos (Visado, seguros) …    100.-€  

Licencias Municipales, Impuestos, Tasas, Notarias ………………………………….....….   100.-€

Materiales……………………………………………………………………………………......   900.-€

Imprevistos (10%) ………………………………………………………………………….......   165.-€

La suma de todos los costes arroja la cantidad de aproximada de       ………………….  1.515.-€

Además, hay que tener en cuenta el porcentaje de beneficio que debe tener el promotor para que el negocio sea rentable y que se estima en un 15% del total …………………….....................................    225.-€

Recordar que estas cantidades son aproximadas y estimativas.

Incluyendo dicho beneficio el coste total de construir un m2 de vivienda con unas calidades básicas, se sitúa en un precio de 1.740.-€ /m2

Con estos datos obtenemos la conclusión de que, una vez concluida la construcción de una VPO, obtenida la división Horizontal y la licencia de primera ocupación, (llave en mano) el precio de una vivienda de VPO de 80 m2 sería de 139.000.- € mas sus correspondientes Impuestos, Notaria y Registros.

A continuación, incluimos los precios de referencia por m2 útil en Andalucía de vivienda de VPO además a esto hay que añadir las trabas burocráticas y la demora de las administraciones en aprobar los trámites necesarios para realizar dichas construcciones.

Todo esto nos da la explicación de por qué no se están ejecutando proyectos de VPO.